תכנון פיננסי מקדים יאפשר לנו לדעת איזה סכום משכנתא הבנק יאשר לנו וכמה באמת תעלה ההלוואה. בנוסף, יש להביא בחשבון הוצאות נלוות ולהכיר את המונחים החשובים
רכישת נכס נדל"ן להשקעה או מגורים מלווה בדרך כלל בנטילת משכנתא. מטרת המשכנתא היא להשלים את ההון העצמי הקיים ולאפשר את הרכישה בתנאים הטובים ביותר. יחד עם זאת, ההון העצמי מורכב מחסכונות, מענקים וסכומי כסף שונים שמגיעים מהמשפחה, בעוד המשכנתא היא פונקציה של התנהלות מול הבנק. משכנתא מתוכננת מאפשרת גם לרכוש את הנכס וגם למנוע פגיעה באיכות החיים בטווח הקצר והארוך.
שלב ראשון: הערכת עלות כוללת
כדי לדעת כמה משכנתא אתם יכולים לקחת תצטרכו בשלב הראשון להעריך את העלות הכוללת של הדירה. המחיר שנקבע בהסכם החוזי הוא נקודת הפתיחה, ואחריו יהיה צורך בחישוב הוצאות נוספות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ועוד.
כמו כן, כדאי להכניס לחישוב שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך. במידת הצורך יש להתחשב בעלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בשער הדולר והצמדת מחיר הדירה למדד. את העלות הכוללת של הדירה תדעו רק אם תבררו מול הבנק מה התשלומים החד-פעמיים שבהם תחויבו על שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות.
שלב שני: תכנון תקציב
בשלב השני תוכלו לתכנן את התקציב וגם לדעת איזה משכנתא הבנק יאשר לכם לקחת. באופן עקרוני, בנק ישראל לא מאפשר לבנקים לתת משכנתא של יותר מ-75% מערך הדירה. המשמעות היא שאם הדירה עולה מיליון ש"ח, תצטרכו הון עצמי של 250 אלף ש"ח לפחות על מנת לקבל הלוואת משכנתא. בנוסף, זכרו שכלכלי יותר להקטין את אחוז המימון כי הרגולציה מובילים לתמחור יקר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.
ההחזרים החודשיים על משכנתא צריכים להיות עד שליש מההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה היא כל ההכנסה נטו שנותרת בידיכם, אחרי שתסיימו לשלם על מיסים, הלוואות, מזונות וכדומה. נסו לתכנן את המשכנתא במבט לעתיד ולהיערך לשינויים בתא המשפחתי.
שלב שלישי: אישור עקרוני ובחירת משכנתא
בשלב השלישי תצטרכו להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. התחילו את הפניה גם אם אין לכם את כל הפרטים על הנכס, כי הוא לא מחייב אתכם להרכב הלוואה מסוים. קבלת האישור העקרוני תאפשר לכם להמשיך בתהליך ולהגיע לסניפי הבנקים כדי להיפגש עם אנשי מקצוע. זו גם הזדמנות לשאול כמה עולה ביטוח משכנתא ולברר האם יש תנאים מיוחדים שבהם תצטרכו לעמוד על מנת לקבל את הכסף.
היכרות עם המונחים החשובים בעולם המשכנתאות תחסוך לכם כסף. ערכו סקר שוק וקחו בחשבון פיזור סיכונים, גמישות בביצוע שינויים בהלוואה וחשיפה לשינויים גלובליים. החליטו על השילוב שמתאים לכם ובצעו את ההתאמות הנדרשות.
