הפנטזיה והמציאות: האם נדל"ן בחול הוא פשוט יותר טוב?

לאחרונה, שיעור מס הרכישה המוגדל למשקיעים בישראל גרם לאנשים רבים שהיו תוכניות להשקיע בנדל"ן מקומי לשקול אפשרויות חלופיות בחו"ל, פורטל פיננסי מציע את כל המידע בנושא. עם זאת, עם שפע של יעדי השקעה זמינים, זה יכול להיות מאתגר לקבוע היכן להשקיע. האם לבחון הזדמנויות נדל"ן באירופה, ארה"ב, או להמשיך ולהשקיע בשוק הישראלי המקומי למרות מס הרכישה הגבוה יותר? במדריך זה, אנו שואפים לספק תובנות לגבי גורמי המפתח שחיוניים לקחת בחשבון בעת ​​השקעה בנדל"ן בחו"ל.

שוק הנדל"ן הישראלי

ענף הנדל"ן בישראל חווה בשנים האחרונות נהירה משמעותית של משקיעים, וכתוצאה מכך שוק מקומי רווי יתר והופעתה של בועת נדל"ן לא ודאית.

העלייה בביקוש להשקעות נדל"ן הביאה את מחירי הנדל"ן לרמות חסרות תקדים, מה שגרם למשקיעים רבים להירתע מחוסר המשקל של רכישת דירות להשקעה בישראל.

כתוצאה מכך, שוקי הנדל"ן הבינלאומיים צצו כאלטרנטיבה בת קיימא עבור משקיעים ישראלים המבקשים להשתחרר מגבולות בועת הנדל"ן הישראלית.

נכון להיום, ניתן לרכוש דירות להשקעה במדינות שונות בעולם במחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לנכסים דומים הקיימים בישראל.

פתיחת הזדמנויות רווחיות: מקסום החזרות פוטנציאליות

השקעה בנדל"ן בחו"ל מציעה לא רק יתרון בעלויות בהשוואה להשקעות מקבילות בישראל אלא גם מתהדרת בפוטנציאל רווחיות גבוה יותר.

כתצפית כללית, דירות להשקעה באירופה, למשל, נוטות להניב תשואה שנתית גבוהה יותר בממוצע בהשוואה לדירות להשקעה בישראל. בעוד שתשואת השכירות הממוצעת (ללא ייסוף ערך) עבור דירה להשקעה בישראל נופלת בדרך כלל בטווח שבין 2.5% ל-4.5%, מדינות רבות בעולם מציעות נתונים שמזנקים לטווח של 5% עד 10% או לפעמים אפילו יותר .

ההתכנסות של עלויות השקעה משתלמות והתשואות המבטיחות הופכת השקעה בנדל"ן בחו"ל לבחירה מעשית ומעשית עבור משקיעים ישראלים.

יתרון מיסוי

בעקבות הטמעת מיסי רכישה גבוהים יותר למשקיעי נדל"ן בישראל, העלויות המהותות ממילא של השקעה בנדל"ן מקומי הסלימו עוד יותר. לשם השוואה, מדיניות המיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל נוחה יותר.

בעוד שתקנות המס על השקעות נדל"ן בחו"ל משתנות בהתאם למדינה, מדינות רבות, במיוחד אלה המתפתחות במרכז, בדרום ובמזרח אירופה, אימצו מדיניות מס ליברלית המספקת הטבות למשקיעים זרים, כגון פטור ממסי רכישה.

שיקולים מרכזיים להשקעה בנדל"ן בחו"ל

כאשר מחליטים לצאת להשקעות נדלן בחול, חשוב להכיר בכך שהדבר כרוך בנוף השקעות שונה עם שפה, תרבות ומסגרת משפטית משלו. הכנה מוקדמת ומחקר יסודי על מדינת היעד חיוניים כדי למנוע סיבוכים בלתי צפויים.

כאשר מתחילים ברכישת נכס להשקעה במדינה זרה, מומלץ לערוך בדיקה מקיפה של חוקי המקרקעין ותקנות המיסוי של אותה מדינה מסוימת. היבט חשוב לאימות, למשל, הוא האם למדינה יש אמנת מס תקפה עם ישראל, שתמנע תרחישים אפשריים של כפל מס.

ליתר דיוק, השקעות נדל"ן בחו"ל מציעות מספר יתרונות על פני השקעות דומות בישראל:

#1 ראשית, היתרון הבולט ביותר טמון במחיר. מחירי הנכסים בישראל גבוהים במידה ניכרת מנכסים מקבילים במדינות רבות אחרות בעולם (כמו מדינות מזרח ומרכז אירופה או אזורים שונים בארה"ב). יתרה מכך, מגמת עליית המחירים בשוק המקומי אינה מראה סימן של עצירה או ירידה בעתיד הנראה לעין.

הפער בין מחירי הנדל"ן בישראל לבין מחירי הנדל"ן בחו"ל כה משמעותי, עד שעלות דירה קטנה בתל אביב או דירה מעט גדולה יותר בפרברים עלולה לרכוש יותר מנכס אחד בחו"ל, כשישארו עודפי כספים.

#2 היתרון השני, המקושר לקודם, הוא ההזדמנות לגוון השקעות ולהפחית את רמות הסיכון. במקום לרכז את כל ההשקעות בנכס אחד בישראל, הכרוך בהתחייבות פיננסית מהותית, השקעה במספר נכסים בחו"ל יכולה להגביר את הביטחון ולהפחית את הסיכון.

גיוון ההשקעות מאפשר תרחיש שבו גם אם נכס אחד חווה מקום פנוי זמני, הנכסים האחרים יכולים להמשיך להניב תשואות כרגיל. כתוצאה מכך, פיזור הסיכון על פני נכסים שונים ממזער הפסדים פוטנציאליים, אם בכלל.

#3 יתרון נוסף הוא סף הכניסה הנמוך הנדרש להשקעה. המחירים הנוחים יחסית של נכסים להשקעה בחו"ל מאפשרים למשקיעים בעלי הון ראשוני מוגבל להשתתף בהשקעות נדל"ן, שאולי לא יתאפשרו עבורם בישראל.

#4 היתרון הרביעי טמון בהחזר הפוטנציאלי על ההשקעה בעת השקעה בחו"ל. בממוצע, השקעות נדל"ן בחו"ל צפויות להניב תשואה שנתית גבוהה יותר בהשוואה להשקעות מקבילות בישראל.

לדוגמה, דירה במדינות מזרח אירופה כמו פולין, גאורגיה, רומניה או אוקראינה, נעה בדרך כלל בין 50,000 ל-150,000 יורו ועשויה לספק תשואה ממוצעת דו ספרתית. לעומת זאת, דירה שווה בישראל תעלה בסביבות 1.5-2.5 מיליון ש"ח ותניב תשואה שנתית ממוצעת חד ספרתית של כ-3% עד 5%.

היכן להשקיע בחו"ל בשנת 2023?

ארה"ב: מכונה לעתים קרובות "ארץ ההזדמנויות האינסופיות", ארה"ב היא יעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן בשל מגוון רחב ומגוון של אפשרויות השקעה. כמדינה פדרלית גדולה, המדינה מציעה היצע נרחב של נכסים במחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לנכסים בישראל. חשוב לציין ששיטות המיסוי עשויות להשתנות בין מדינות שונות בארה"ב, ולכן ביצוע מחקר שוק מעמיק הוא חיוני כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי יעד ההשקעה המתאים ביותר.

פולין, רומניה, אוקראינה וגאורגיה: מדינות מזרח אירופה אלו חוו סערה כלכלית במהלך המשבר העולמי ב-2008, אך מאז הצליחו להתאושש והפכו למבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן, כולל משקיעים ישראלים. השילוב של עלויות השקעה נמוכות, כלכלות מקומיות צומחות, עליית מחירי נכסים פוטנציאלית, אחוזי תשואה גבוהים ומדיניות מס נוחה למשקיעים זרים תורמים למשיכה שלהם.

קפריסין ויוון: שתי המדינות, הממוקמות באזור הים התיכון, התמודדו עם משבר כלכלי חמור שהביא לירידות משמעותיות במחירי הנכסים. עם זאת, יוון מראה סימני התאוששות, כאשר מומחים חוזים צמיחה כלכלית משמעותית, בסיוע תמיכה ממדינות האיחוד האירופי והתחייה הדרגתית של תעשיית התיירות לאחר המגיפה. קפריסין, הידועה ביציבות ובכלכלה האיתנה שלה, מציעה גם נכסים במחירים אטרקטיביים, מה שהופך אותה לאופציה מושכת למשקיעים.

ספרד: ספרד סבלה מאוד במהלך המשבר העולמי ב-2008, מה שהוביל לירידות חסרות תקדים במחירי הנכסים. עם זאת, המחירים הנמוכים הנוכחיים בשילוב עם ההתאוששות המרשימה של הכלכלה הספרדית הופכים אותה ליעד מסקרן להשקעות נדל"ן.

גרמניה: בתוך מרכז אירופה, גרמניה בולטת כמיקום נוח להשקעות נדל"ן. הכלכלה הגרמנית ידועה ביציבות ובחוסנה, והמדינה מתהדרת ברמת חיים גבוהה. למרות זאת, מחירי הנכסים בגרמניה נותרו נמוכים מאלה בישראל. מומלץ לפנות לליווי מקצועי להשקעות נדל"ן בגרמניה בשל מורכבות חוקי המיסוי וההשקעות והמדיניות.