חוק המקרקעין קובע שבכל בית משותף יהיה ועד נבחר, אשר אחראי על ניהול ועד בית. לרוב מדובר בצוות של אנשים אשר פועלים בהתנדבות, במקרים מסוימים הם ימלאו את תפקידם תמורת תשלום סמלי.
אין ספק כי מדובר בתפקיד תובעני הכרוך בהמון אחריות. ניהול ועד בית דורש תחזוקה של הרכוש המשותף, טיפול בעניינים משפטיים, גביית תשלומים, תקשורת עם ספקים ודיירים וכדומה. מכיוון שזהו תפקיד מורכב, בשנים האחרונות יש פחות אנשים ששים לקחת על עצמם את עול התפקיד, מה גם שבבניינים חדשים, יש מערכות יותר מורכבות כמו גם יותר דירות לדאוג להן. לכן כדי לבצע את התפקיד עולה הצורך בזמינות, מומחיות וכישורים ספציפיים.
כתוצאה מהקשיים, התפתח התחום של ניהול בתים, במסגרתו בתים משותפים מחליטים להעסיק חברת ניהול ועד בית חיצונית, שתספק מעטפת של פתרונות לדיירים.
מה הקשיים עמם מתמודדים ועדי בתים?
מול ועדי בתים עומדים שני קשיים עיקריים, הראשון הוא נושא הגבייה והשני הוא ניהול מערך התחזוקה. שני התחומים דורשים בקיאות ומקצועיות, ולעיתים ועד בית שפועל בהתנדבות אינו בעל הכישורים המתאימים לתפקיד, מה שמעצים את הקושי.
- גבייה – על פי חוק כל בעלי הדירות חייבים לשלם דמי ועד בית, אולם לא חסרים מקרים של דיירים סרבנים, מה שמוביל לבעיות תקציביות, ולכך שדיירים אחרים צריכים לספוג עלויות. ככל שחולפות השנים מעמדו של ועד הבית רק הולך ונפגם, והיכולת שלו לנהל הליכי גבייה הפכה ללקויה.
- תחזוקה – קושי נוסף הוא בתחום התחזוקה. ענף הבנייה משתנה ללא הרף והחוק מחייב קבלנים להוסיף מערכות מורכבות יותר בבתים משותפים. מערכות אלו דורשות תחזוקה שוטפת ושימורן כרוך בעלויות גבוהות, ומכיוון שמדובר בהרבה מערכות, לא תמיד התחזוקה תהיה ראויה ומיטבית.
כיצד מתמודדים עם הקשיים?
כאמור, לא משנה עד כמה מערכות הבניין יהיו מורכבות, החוק מחייב את הדיירים לדאוג להן, אולם לא תמיד הפתרון יהיה טמון במינוי ועד בית, במיוחד במציאות משתנה. בעיות גבייה יכולות לגרום לבור תקציבי ענק, והזנחת המערכות יכולה להוביל לפגיעה בריאותית, מבנית או בטיחות במבנה ובאלו השוהים בו על בסיס קבוע.
אחת הדרכים לפתור את הבעיות השונות הנלוות לניהול ועד בית היא פשוט לשכור חברת ניהול ואחזקת מבנים חיצונית אשר תפקח על ניהול הבניין ועל תחזוקתו השוטפת, תדאג לענייני גביה והתנהלות פיננסית ותספק מענה מטבי לכלל הדיירים. לחברת ניהול יש גם רקע מקצועי, ידע, ניסיון ובקיאות ולכן יכולה לספק פתרונות שונים ומגוונים ולהבטיח שהבית המשותף יתפקד כראוי.