ועד הבית לא מתפקד? ניהול בתים משותפים באופן חיצוני הוא הפתרון

בשלב זה או אחר של חיינו, סביר כי נתקלנו או ניתקל בסיטואציה אורבנית בשם 'ועד בית לא מתפקד'; הדייר אשר אמור לגבות את כספי ועד-הבית לא מצליח להגיע לכולם, ניקיון הבניין אינו מבוצע בצורה מספקת, חלק מן התשתיות הופכות מוזנחות – כאשר במרכז העניינים נמצאים כמה אנשים לא מרוצים.

לפני שנדבר על הפתרונות החיצוניים, חשוב להקדיש כמה מילים לצורך לטפל בדברים בבית. ראשית, חשוב לוודא כי כלל המעורבים מבינים את תפקידיו של ועד הבית ואת התמורות החיוניות שהתפקיד מביא איתו.

מה מוביל למצב של 'ועד בית לא מתפקד' בכלל, ומהם תפקידיו של ועד הבית?

בין אם מדובר באדם אשר לו דירות בטאבו, בבעלי-הבניין או בשוכר, אם מסכמים את תפקידיו של ועד הבית מבינים כי עיסוקיו בתחומי ועד הבית מתחילים באיסוף כספים, עוברים דרך טיפול בתשתיות חיוניות בבניין וניקיונו, ונגמרים במטלות דוגמת לשבת עם עובד קבוע ולטפל עבורו בטפסי פנסיה וכיו"ב (לא בכל בניין יש עובד אחזקה קבוע, אך נהוג בבניינים רבים).

לפי סעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין ועד הבית אמור לקבל החלטות באופן משותף ועפ"י רצון הדיירים. למטרה זו מבצעים אחת לכמה זמן אספות דיירים. מבחינת הפעילות השוטפת של הגורם שנמצא בוועד הבית – על ועד הבית לבצע תפקידים נוספים כמו תשלום של חשבונות, טיפול בגינה בבניין ועל אף שוועד הבית אינו יכול לקבל החלטות על דעת עצמו, הרי שבמקרים רבים חוסר שיתוף הפעולה של הדיירים עם הוועד מביא אותו (או אותה) לכדי סיטואציות לא פשוטות במהלכן יבין הגורם הנמצא בוועד הבית כי הגיע אל מבוי סתום.

עניין נוסף עליו אמון ועד הבית הוא קיום שקיפות אל מול הדיירים. כן, מטבע הדברים חשוב שוועד הבית יארגן אספות דיירים, היות ובסיטואציות מסוג זה לכל דייר ישנה הזדמנות להגיד את שעל ליבו; ייתכן ולדייר פלוני מפריע נושא זיפות הגג, בעוד לאלמוני מפריע יותר שחדר-המדרגות אינו צבוע דיו.

כמעט בכל בניין משותף נהוג להצביע לוועד הבניין כל כמה שנים וזאת על מנת להקל על ההליך כולו ולייצר מתן הזדמנויות באורח שווה לכלל דיירי הבניין, אין בדבר זה לגרוע מכך שבבניינים מסוימים יחליט (למשל) בעל הבניין כי הוא או אחד מבני משפחתו יהיו אלו אשר מתפקדים בפועל כוועד בית.

איך יודעים שוועד הבית לא מתפקד? 

  • בעיות בגביה
  • הזנחה של תשתיות חיוניות כפועל יוצא
  • בעיות שקשורות בהיעדר שירותי אחזקה בבניין 
  • חוסר תקשורת 

ולבעלי בניינים יש באמת אנרגיות לטפל בענייני וועד הבית?

התשובה לשאלה זו ככל הנראה מורכבת ותהיה לא אחידה ככל ונשאל יותר ויותר בעלי בניינים, שהרי בבסיסינו אנו אנשים שונים – ובעוד לאדם מסוים יהיה מאוד נעים לטפל בעניינים אדמיניסטרטיביים, לוגיסטיים ופיננסיים שדורשים אף יכולות הפקה, עבור אדם אחר אשר בבעלותו בניין (או רוב של דירות בבניין) תהיה זו טרדה של ממש.

אם נחליט להשמיע את קולם של אותם בעלי בניינים או בעלי דירות אשר מאסו בתפקיד וועד הבית, נגלה כי הפתרון הטבעי ביותר אליו הגיעו הינו לא אחר מאשר ניהול בתים משותפים ע"י חברה חיצונית. אז מה זה בכלל ניהול בתים משותפים עם חברה חיצונית לניהול ועד בית? מיד מסבירים!

על ניהול בתים משותפים בתל אביב והסביבה

כפי שצוין בשורות שקראתם, מטלות וועד הבית עשויות להיתפס כמורכבות עבור חלק ניכר של בעלי הבתים. יש שיגידו כי במרכזה הנחשק של הארץ קיימת תחלופת דיירים גדולה יותר – עניין אשר ייתכן ומיצר בלאי מוגבר של תשתיות, בעוד במיקומים אחרים בדרום או בצפון הדברים יותר קבועים ויותר מנוהלים על מי מנוחות. אז נכון שלא ניתן לגמרי להסכים עם אמירה זו – שהרי עד בית לא מתפקד ניתן למצוא בקלות בערים נוספות בארץ, יחד עם זאת סביר כי רובנו נסכים כי על הנכסים בתל אביב למשל, עובר הרבה יותר ברמת התחלופה והצורך בשיפוצים תכופים – הן בחדרי המדרגות והן בדירות עצמן.

מצבים אלו כמו גם אחרים הביאו ועודם מביאים בעלי בתים רבים לומר 'פוס משחק' ופשוט לחפש אונליין חברה לניהול בתים משותפים על מנת להגיע למצב של ועד בית חיצוני. כן, זה מאוד אפשרי ואפילו לא כזה סיפור מההפטרה.

כיום קיים מספר לא מבוטל של חברות לניהול בתים משותפים , או במילים פשוטות – ועד בית חיצוני אשר מטפל בכל מטלות הוועד ואף בנוספות אשר לרוב לא תוצענה ע"י ועד בניין INHOUSE

שירותים כמו: שירותים משפטיים להכנת כתבי תביעה נגד סרבני תשלום, היערכות דיירים לקראת השבחת מבנים, זיפות גגות, עבודה מול ספקים ועיריות – כל אלו הם רק חלק ממנת חלקו של גורם העוסק בניהול בתים משותפים.

חשוב לציין כי עבודה עם חברה לניהול בתים משותפים עשויה להביא נכס זה או משנהו למצב בו בעליו יכולים אף ליהנות מערך דירות שנוסק – עניין כלכלי לכל דעה. 

ומה לגבי השאר?

לפני סיום נגיד כי תמיד כדאי לנסות ולפתור סכסוכי שכנים או אי הסכמות באמצעות תקשורת טובה. וכן, לעיתים יהיה שווה לקבוע עוד אספת דיירים, להרים כמה טלפונים ולוודא שלפחות ניסיתם לעשות כל שביכולתכם ע"מ להביא שלום ותפקוד אל הבניין ואל וועד הבית. 

אם בכל זאת אתם עדיין עוברים סיטואציה שבקרבה נמצא וועד בית לא מתפקד ואינכם בעלי הבניין – חשוב שתבדקו מתי נכון לבצע בחירות לוועד או נסו להיוועץ בגורם חיצוני אשר ייתכן ויצליח להביא דיירים להסכמות.