רקע על פירוק שיתוף מקרקעין בהסכמה

שיתוף במקרקעין הינה נישה בפני עצמה בתחום הנדל״ן. הכוונה בשיתוף מקרקעין הינה ששני אנשים או יותר חולקים את בעלותם על אותו נכס נדלני.

מדובר בכל סוג של נכס החל מדירת מגורים, חנות, מגרש או בניין שלם. פירוק שיתוף מקרקעין משמעותו כשמו כן הוא, לפרק את השיתוף הזה, זאת כתוצאה מסכסוך, רצון טבעי של אחד השותפים לצאת מהשותפות ועוד. ברוב המקרים כאשר נעסוק בפירוק שיתוף מקרקעין בהסכמה או שלא בהסכמה, הנכס יהיה שייך לזוג שהחליטו לרכוש יחדיו את דירת חייהם או לחלופין לרכוש דירה לצורך השקעה, ובשלב כלשהו הזוג החליט לפרק את החבילה ולצאת כל אחד לדרכו שלו.

יחד עם זאת, שיתוף מקרקעין יכול להיות חלק משותפות עסקית, ירושה או חברות בקבוצת רכישה. במצב בו אחד או יותר מהשותפים מעוניינים לצאת מהשותפות כלומר לפרק את השיתוף, יכולים להתרחש שני מצבים: פירוק שיתוף שלא בהסכמה ופירוק השיתוף בהסכמה. למעשה, זכות הפירוק הינה זכות בסיסית המעוגנת בחוק מקרקעין. ״כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף״ סעיף 37 א׳.

הפירוק יכול להתרחש כתוצאה ממשקיע שמעוניין לצאת מקבוצת ההשקעה משיקולים כאלה ואחרים, אחים שירשו נכס ואחד מהם מעוניין למכור, שותפים שחולקים חנות שמושכרת או שאיננה מושכרת ועוד. כאשר כל הצדדים מסכימים לבקשת הפירוק, מדובר בהליך שיעבור בצורה חלקה, קצרה ומהירה יחסית. הדוגמא הטובה ביותר להדגים פירוק שיתוף מקרקעין בהסכמה היא דרך בני זוג המוכרים את דירתם המשותפת לצד ג׳ בהסכמה, על ידי מכירה.

 איך עושים זאת?

כאמור, הדרך הפשוטה והיעילה ביותר היא לפרק את השותפות בין הצדדים באמצעות חתימה על הסכם, שכמובן ייכתב אחרי שאחד הצדדים ביקש לפרק את השותפות. ההסכם ברוב המקרים, קובע כי השותף המעוניין בפירוק ימכור את חלקו לשאר השותפים או לגורם חיצוני. במידה ואין הסכם, הפירוק יתבצע לפי צו של בית משפט. בסיטואציה בה הפירוק מתבצע בהיעדר הסכם, מומלץ לפנות לעורך דין נדל״ן שינסח חוזה המוסכם על כל הצדדים תוך טיפות בתשלומי מס שונים ושאר בירוקרטיות.

המצב הפחות אידיאלי הוא מה שמכונה פירוק שיתוף שלא בהסכמה. במקרים רבים השותפים לנכס לא מגיעים להסכמה בנושא פירוק הנכס ואז כבר נכנס החוק לתמונה. הסוגיה מועברת לטיפול מול בית המשפט שייקבע כיצד לבצע את הליך הפירוק בפועל. קיימות שתי דרכים באמצעותן בית המשפט יבצע את הפירוק. הדרך הראשונה היא דרך של ׳פירוק בעין׳, כלומר הנכס המשותף יחולק בין השותפים במידת האפשר. במידה ומדובר על דירה, משרד או חנות לדוגמא, לרוב בית המשפט יקבע למכור את הנכס ולחלק את הכסף שיתקבל בין השותפים. בית המשפט כמעט תמיד יעדיף את האפשרות הראשונה, גם אם הדבר יגרום להפסדים עבור אחד או יותר מהשותפים.

לסיכום

מכיון ומדובר בנושא סבוך ומורכב באופן יחסי שכן יש לא מעט סעיפים בחוק אותם רבים מאיתנו לא מכירים לעומקם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שילווה אותנו לאורכו של התהליך בין אם יוחלט לעשות פירוק שיתוף מקרקעין בהסכמה או שלא בהסכמה.