ברק הס: "נוכל להשיג יציבות בתקופות תנודתיות עם השקעות נדל״ן"

איך קרנות נדל"ן יכולות להוות עוגן יציב בתיק ההשקעות שלך בתקופה של אי-ודאות

"בכל פעם שהשווקים רועדים והתנודתיות גוברת, יותר ויותר משקיעים מחפשים 'אי של יציבות'," אומר ברק הס, מייסד ומנכ"ל ברק ייעוץ והשקעות. "עם קרנות נדל"ן איכותיות, נוכל להשיג יציבות בתקופות תנודתיות, מה שהופך אותן לרכיב אטרקטיבי במיוחד בתיק השקעות מאוזן."

במאמר זה, ברק הס, בעל תואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון וחשבונאות ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון נדל"ן, מנתח את היתרונות, האתגרים וההזדמנויות בהשקעה בקרנות נדל"ן, ומדוע הן הפכו לאלטרנטיבה אטרקטיבית למשקיעים בתקופות של אי-ודאות כלכלית.

מדוע דווקא עכשיו קרנות נדל"ן?

"בימים אלה של תנודתיות בשוקי המניות והאג"ח, אנו עדים למשקיעים רבים שמחפשים אפיקי השקעה יציבים יותר," מסביר הס. "לאחר אירועי השבועות האחרונים, שבהם ראינו ירידות חדות בשווקים הגלובליים, ההבנה שחשוב לפזר את תיק ההשקעות לאפיקים שלא מושפעים ישירות מהתנודות היומיות בשווקים – התחדדה אצל רבים."

הס מתייחס לאירועים של תחילת אפריל 2025, כאשר נשיא ארה"ב טראמפ הכריז על מדיניות מכסים גורפת: "בימים שאחרי ההכרזה ראינו ירידות תלולות שמחקו שישה טריליון דולר מהשווקים הגלובליים, והכניסו מדדים כמו הנאסד"ק לאזור ה'שוק הדובי' – ירידה של יותר מ-20% מהשיא. זוהי תזכורת חדה לחשיבות של גיוון אמיתי בתיק ההשקעות."

מה הן קרנות נדל"ן וכיצד הן פועלות?

"קרן נדל"ן היא מכשיר השקעה המאפשר למשקיעים פרטיים לקחת חלק בהשקעות נדל"ן מניבות בהיקפים גדולים," מסביר הס. "במקום לרכוש נכס בודד, המשקיע מפקיד את כספו בקרן שמשקיעה בפורטפוליו מגוון של נכסי נדל"ן מניבים, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה, ולעיתים גם נדל"ן למגורים."

הס מפרט את המבנה הבסיסי של קרנות נדל"ן: "הקרן מגייסת כסף ממשקיעים, רוכשת נכסים, מנהלת אותם ומשכירה אותם. ההכנסות מדמי השכירות, בניכוי עלויות הניהול והתפעול, מחולקות למשקיעים כתשואה שוטפת. במקביל, הקרן עשויה ליהנות גם מעליית ערך הנכסים לאורך זמן."

היתרונות המרכזיים של השקעה בקרנות נדל"ן

ברק הס מונה חמישה יתרונות מרכזיים של השקעה בקרנות נדל"ן:

1. תשואה יציבה ותזרים מזומנים קבוע

"אחד היתרונות הבולטים של קרנות נדל"ן הוא היכולת לייצר תשואה יציבה ותזרים מזומנים קבוע," מסביר הס. "בעוד שמניות עשויות לנוע בחדות מעלה ומטה, קרנות נדל"ן טובות מבוססות על הכנסות שכירות בפועל, שבדרך כלל יציבות יחסית, במיוחד כאשר מדובר בחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים איכותיים."

הס מוסיף: "קרנות הנדל"ן שאנו מלווים הניבו בשנים האחרונות תשואה שנתית ממוצעת של כ-8-10%, כאשר רוב התשואה מגיעה מהכנסות שכירות בפועל ולא מספקולציה על עליית מחירים."

2. גיוון והפחתת סיכון

"קרן נדל"ן טובה מאפשרת פיזור השקעה בין מספר רב של נכסים, אזורים גיאוגרפיים, וסוגי שימושים," מדגיש הס. "זה בניגוד לרכישת דירה בודדת להשקעה, שבה כל הביצים בסל אחד."

הוא מסביר: "אם אתם משקיעים בדירה אחת, אתם חשופים לסיכונים רבים – שוכר בעייתי, נזקים לנכס, ירידת ערך באזור מסוים. לעומת זאת, בקרן נדל"ן מקצועית הסיכון מפוזר בין עשרות נכסים שונים, כך שהתשואה הכוללת פחות רגישה לבעיות בנכס בודד."

3. נגישות להשקעות בהיקף גדול

"קרנות נדל"ן פותחות למשקיעים פרטיים את האפשרות להשקיע בנכסים ברמה מסחרית – בנייני משרדים, מרכזי לוגיסטיקה, או מרכזים מסחריים גדולים – שבדרך כלל לא נגישים למשקיע הפרטי," אומר הס.

הוא מוסיף: "כדי לרכוש בניין משרדים איכותי, נדרשים עשרות מיליוני שקלים. באמצעות קרן נדל"ן, משקיע יכול להשתתף בעסקאות כאלה גם עם סכום התחלתי של מאות אלפי שקלים בלבד."

4. ניהול מקצועי

"יתרון משמעותי נוסף הוא הניהול המקצועי," מציין הס. "קרנות נדל"ן מנוהלות על ידי צוותים מקצועיים עם ניסיון עשיר בתחום, שעוסקים באיתור הזדמנויות, ניהול המו"מ, הטיפול בהיבטים המשפטיים, וכמובן – הניהול השוטף של הנכסים."

הוא מדגיש: "לנהל נדל"ן בצורה אפקטיבית דורש מומחיות, זמן, וניסיון. כשאתם משקיעים בקרן, אתם נהנים מהיתרונות של נדל"ן מבלי להתמודד עם הכאבי ראש של ניהול שוטף."

5. יתרונות מיסוי

"בישראל, קרנות נדל"ן מסוימות נהנות מיתרונות מיסוי משמעותיים," מסביר הס. "למשל, קרנות השקעה בנדל"ן מניב בישראל נהנות ממיסוי מופחת של 15% על רווחי הון, לעומת 25% בהשקעות אחרות."

הס מוסיף: "כשמצרפים את יתרונות המיסוי לתשואה היציבה, מתקבלת תמונה אטרקטיבית מאוד עבור משקיעים שמחפשים יציבות לצד יעילות מיסויית."

האתגרים והסיכונים בהשקעה בקרנות נדל"ן

לצד היתרונות הרבים, ברק הס מציג גם את האתגרים והסיכונים שחשוב להכיר בהשקעה בקרנות נדל"ן:

1. נזילות מוגבלת

"בניגוד למניות או אג"ח שאפשר למכור בכל יום מסחר, קרנות נדל"ן פרטיות מאופיינות בנזילות נמוכה יחסית," מסביר הס. "כסף שמושקע בקרן נדל"ן טיפוסית 'נעול' לתקופה של כמה שנים, ולעיתים קיימות מגבלות מסוימות על משיכת הכסף גם בסיום התקופה."

הס מדגיש: "חשוב להשקיע בקרנות נדל"ן רק כסף שלא נזקקים לו בטווח הקצר-בינוני. זו השקעה שמתאימה לחלק מהתיק שמיועד לטווח ארוך."

2. תלות בהנהלת הקרן

"איכות הניהול של הקרן היא קריטית להצלחה," מתריע הס. "משקיעים בקרן נדל"ן סומכים על הצוות המקצועי שיבחר נכסים איכותיים, ינהל אותם בצורה אפקטיבית, ויקבל החלטות נכונות לאורך חיי ההשקעה."

הוא מוסיף: "לכן, חקירה מעמיקה של הנהלת הקרן, ניסיונה, והיסטורית הביצועים שלה, היא חלק חיוני מתהליך בחירת קרן נדל"ן."

3. חשיפה למחזורים כלכליים

"למרות שקרנות נדל"ן נחשבות יציבות יחסית, הן עדיין מושפעות ממחזורים כלכליים," מזכיר הס. "האטה כלכלית משמעותית עלולה להשפיע על שיעורי התפוסה, על גובה דמי השכירות, ולעיתים גם על ערך הנכסים."

הס מבהיר: "עם זאת, נדל"ן מניב איכותי עם שוכרים יציבים בדרך כלל פחות רגיש לתנודות קצרות טווח, במיוחד אם מדובר בחוזי שכירות ארוכים."

4. דמי ניהול

"קרנות נדל"ן גובות דמי ניהול, שיכולים להשפיע על התשואה הסופית למשקיע," מציין הס. "חשוב להבין את מבנה דמי הניהול, ולוודא שהוא הוגן ותחרותי."

הס מוסיף: "מבנה דמי ניהול נפוץ כולל דמי ניהול שנתיים בשיעור של 1-1.5% מהיקף ההשקעה, בתוספת דמי הצלחה – בדרך כלל כ-20% מהתשואה מעל רף מסוים (8% לדוגמה). מבנה כזה מיישר את האינטרסים של מנהלי הקרן עם אלה של המשקיעים."

איך לבחור קרן נדל"ן איכותית?

ברק הס מציע מספר קריטריונים מרכזיים לבחירת קרן נדל"ן איכותית:

1. צוות ההנהלה והניסיון

"הפרמטר החשוב ביותר הוא האנשים שמנהלים את הקרן," קובע הס. "בדקו את הרקע המקצועי שלהם, שנות הניסיון בתחום, והיסטוריית הביצועים של קרנות קודמות שניהלו."

הס מדגיש: "חפשו מנהלים עם ניסיון מוכח בניהול השקעות נדל"ן דומות לאלה שהקרן מתכוונת לבצע, ועם הבנה עמוקה של השוק הספציפי בו הקרן משקיעה."

2. אסטרטגיית ההשקעה

"קרן טובה מציגה אסטרטגיית השקעה ברורה ועקבית," מסביר הס. "בדקו איזה סוג נדל"ן הקרן מתמקדת בו (מסחרי, לוגיסטיקה, משרדים, מגורים), באילו אזורים גיאוגרפיים, ומה הם הקריטריונים לבחירת נכסים."

הוא מוסיף: "אסטרטגיה ממוקדת ומוגדרת היטב היא בדרך כלל סימן לקרן מקצועית יותר."

3. שקיפות ודיווח

"שקיפות היא סימן לאמינות," מציין הס. "קרן איכותית תציג למשקיעים דיווחים מפורטים ושקופים על הנכסים, על ביצועי ההשקעה, ועל האתגרים וההזדמנויות."

הס ממליץ: "שאלו אילו דיווחים תקבלו כמשקיעים, באיזו תדירות, ומה רמת הפירוט שלהם. בקשו דוגמאות לדיווחים קודמים."

4. הון עצמי של מנהלי הקרן

"סימן חיובי הוא כאשר מנהלי הקרן משקיעים מהונם האישי לצד המשקיעים," מציין הס. "זה יוצר 'עור בגרן' – מצב שבו האינטרסים של מנהלי הקרן מיושרים עם אלה של המשקיעים."

5. מבנה משפטי ומיסויי

"הבינו את המבנה המשפטי והמיסויי של הקרן," ממליץ הס. "קרן מורשה טובה תדאג למבנה שממקסם את התשואה נטו למשקיעים, עם יתרונות מיסוי ככל האפשר."

סיפורי הצלחה וניסיון מהשטח

ברק הס משתף מניסיונו בליווי משקיעים בקרנות נדל"ן:

"לפני כשנתיים, ליווינו קבוצת משקיעים שהחליטה להפנות כ-15% מתיק ההשקעות שלהם לקרן נדל"ן שהתמקדה בנכסים לוגיסטיים," מספר הס. "בתקופה שבה שוק המניות חווה תנודתיות גבוהה, ההשקעה הזו סיפקה יציבות לתיק הכולל, עם תשואה שנתית של כ-9%, שהגיעה ברובה מהכנסות שכירות בפועל."

הס מוסיף: "המשקיעים העריכו במיוחד את ההרגשה שחלק מהכסף שלהם מושקע בנכסים מוחשיים, עם הכנסה יציבה וצפויה, וזה עזר להם לא לקבל החלטות פזיזות בחלקים האחרים של התיק בזמני ירידות בשוק."

מקרה נוסף: "משפחה שקיבלה ירושה התלבטה כיצד להשקיע את הכסף לטווח של כעשר שנים, עד שילדיהם יגיעו לגיל שבו יזדקקו לסיוע ברכישת דירה. הם בחרו להשקיע חלק ניכר מהסכום בקרן נדל"ן מניב, והיום, אחרי כמה שנים, הם רואים תשואה יציבה שמתקרבת למטרה שהציבו לעצמם."

ההזדמנויות בשוק הנוכחי

בהקשר של המציאות הכלכלית העכשווית, ברק הס מזהה מספר הזדמנויות ספציפיות בשוק הנדל"ן:

1. נדל"ן לוגיסטי

"התפתחות המסחר המקוון יצרה ביקוש גובר למרכזים לוגיסטיים," מציין הס. "מחסנים ומרכזי הפצה איכותיים הפכו לאחד הסגמנטים המבוקשים בשוק הנדל"ן המניב."

הוא מוסיף: "הביקוש הזה צפוי להימשך גם בשנים הקרובות, ומייצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות."

2. נדל"ן מסחרי ממוקד

"לצד האתגרים שחווה הנדל"ן המסחרי המסורתי, ישנם סגמנטים ספציפיים שדווקא משגשגים," מציין הס. "למשל, מרכזים מסחריים שכונתיים עם שוכרים מתחום המזון, הפארמה, או שירותים אחרים שאי אפשר להחליף באונליין."

3. משרדים ברמה גבוהה

"למרות שיח ה'עבודה מהבית', משרדים ברמה גבוהה באזורים מרכזיים עדיין נהנים מביקוש חזק," מסביר הס. "ישנה מגמה של 'פליישט לאיכות' – חברות מחפשות לשדרג למשרדים איכותיים יותר שיעזרו להן למשוך ולשמר עובדים."

לקראת העתיד: קרנות נדל"ן כחלק מתיק השקעות מאוזן

לסיכום, ברק הס מציע ראייה כוללת על מקומן של קרנות הנדל"ן בתיק השקעות מאוזן:

"חשוב להדגיש שקרנות נדל"ן אינן תחליף להשקעות בשוק ההון, אלא תוספת משלימה," אומר הס. "המלצתנו היא להקצות לקרנות נדל"ן בדרך כלל בין 10% ל-25% מתיק ההשקעות, כתלות בפרופיל הסיכון של המשקיע, במטרות, ובאופק ההשקעה."

הוא מסכם: "כפי שכתבתי במאמר אחר, 'למי שמרגיש שהלב לא עומד בתנודתיות — יש גם אפיקים שפועלים בקצב אחר. קרנות נדל"ן, למשל, לא מושפעות ישירות מהתנודות היומיות בשווקים, ומציעות אפיק יציב, בטוח וצפוי יותר. הן לא תחליף להשקעה בשוק ההון… אבל כן יכולות להוסיף להשקעות שלכם איזון, פיזור וביטחון."

קרנות הנדל"ן מציעות "עוגן" במציאות של תנודתיות גוברת, ועל ידי שילוב חכם שלהן בתיק ההשקעות, נוכל ליצור תיק מאוזן יותר, שיכול להתמודד טוב יותר עם אתגרי העתיד.

כפי שציין אחד המשקיעים, דוד טרשנסקי: "השתתפתי ביותר מוובינר אחד, עושים עבודה מדהימה! בלהנגיש ידע כלכלי."