משכנתא

שוק ההלוואות בארץ הוא אחד מהשווקים הרווחים והמשגשגים ביותר שישנם, וזאת בשל הריביות אשר מוצמדות להלוואת מסוגים שונים. כיום ניתן לקבל הלוואות ממגוון גופים החל מהלוואות מהבנק, עד להלוואות שניתנות מחברות חוץ בנקאיות.

בשל ריבוי ההלוואות שניתנות כמעט לכל דורש, ישנן סוגי שונים של הלוואות שכדאי להכיר. אז אילו סוגי הלוואות ישנן? כמה דוגמאות בהמשך.

הלוואה צמודת ממד – סוג ההלוואה הראשון הינו הלוואה צמודת מדד אשר הריבית שגובים על ההלוואה הינה ריבית קבועה שאינה משנה בהתאם ללוח שפיצר.

הלוואה בריבית קבועה – סוג זה של הלוואה ניתן בדרך כלל מהבנקים והוא הלוואה בריבית עם מסלול קבוע. בהלוואה מסוג זה ישנה ריבית בסיסית שאותה משלם הלווה שאינה צמודה למדד, תוך שהלווה יודע בדיוק איזה סכום חודשי עליו להחזיר לבנק.

הלוואה עם ריבית משתנה – הלוואה זאת הינה הלוואה שניתנת לא בצמוד למדד תוך שהריבית עולה בכל תקופה, וניתן לחזות בעליית הריבית ככל שעובר הזמן.

הלוואה צמודת פריים – הלוואה זאת כפופה לריביות המשתנות בהתאם לבנק ישראל והיא הלוואה אשר משתנה בכל הנוגע לפריים של הריבית אותה משלם הגוף שהלווה את סכום הכסף ללווה.

הלוואות לחברות – הלוואות לחברות ניתנות בדרך כלל מגופים חוץ בנקאיים המספקים הלוואות לעוסקים מורשים וחברות תוך הצעה של הלוואה בריביות שונות של עד סכומים של 200 אלף שקלים.

הלוואת גרייס – הלוואה מסוס זה נועדה לבצע הפרדה בין החזר קרן ההלוואה להחזר הריבית. באמצעות הלוואת גרייס יכולים הלווים להתחיל לשלם את רק את ריבית ההלוואה לתקופה שנקבעה מראש, ולאחר מכן את קרן ההלוואה. הלוואה זאת נועדה לחלק את החזרי התשלומים כך שללוה יהיה 'מרווח נשימה' נוח יותר בין החזר להחזר.

הלוואת שפיצר – הלוואה מסוג זה הינה כזאת בה הלווה משלם החל מהיום הראשון של החזר ההלוויה גם את הקרן וגם את הריבית, כך שעם הזמן הריבית שנוספת להלוואה הופכת וקטנה.

אז אם אתם זקוקים להלוואה מקרדיט יוניון, זה הזמן לבחור את ההלוואה המשתלמת והנוחה לכם ביותר.

המונח ביטוח משכנתא, לא מוכר להרבה אנשים, בוודאי שהוא לא מוכר למי שאין לו משכנתא על נכס. אך מי שכן יש לו, מכיר אותו היטב ויודע עד כמה הוא מהותי. בלעדיו אי אפשר לקבל משכנתא, לא לדירה, לא למשרד ולא לשום נכס אחר.

הרעיון של ביטוח משכנתא הוא מאוד פשוט, מדובר בביטוח שמגן על הבנק מפני פגיעה בערך הנכס או לחילופין, ממצב בו אנחנו לא יכולים להמשיך ולשלם את המשכנתא שלנו. לכן, הבנקים לא ישאירו לנו אופציה ויחייבו אותנו לעשות ביטוח כזה.

הביטוח כולל שני חלקים, חלק אחד מתייחס לנכס עצמו, הוא כולל ביטוח של הנכס, ללא ביטוח תכולה, כך אם חס וחלילה קורה משהו לנכס, הוא מבוטח והבנק לא מאבד את ערכו. החלק השני, מתייחס לביטוח חיים שלנו, כך אם חס וחלילה אנחנו מאבדים את כושר העבודה שלנו ולא יכולים להמשיך ולהחזיר את המשכנתא, הרי שהבנק יקבל את ההחזר דרך הביטוח.

כעת עולה שאלה, היכן אפשר לעשות ביטוח משכנתא וכיצד עושים אותו. לגבי השאלה הראשונה, התשובה היא פשוטה, אפשר לעשות ביטוח כזה בבנק עצמו, וזה מה שפקידי הבנק ישאפו שאנחנו נעשה, הם ינסו לדחוף אותנו לבצע את הביטוח אצלם, אופציה אחרת, היא לעשות את הביטוח בחברת ביטוח. בחלק הבא של המאמר נסביר, למה עדיף לנו לבחור באופציה השנייה ולא הראשונה.

למה עדיף לנו לעשות ביטוח משכנתא בחברת ביטוח

כשאנחנו ניגשים לבנק לעשות משכנתא, אז מלבד העובדה שהבנק יציע לנו מסלול משכנתא בו הוא ייהנה מריבית גבוהה על חשבוננו, הרי שהוא יבקש גם שנעשה אצלו ביטוח משכנתא. זה טבעי, שכן כך הוא יכול להרוויח מהעסקה, על חשבוננו.

לנו שמורה האופציה לסרב להצעה ולפנות אל חברת הביטוח בשביל לרכוש פוליסה כזו. עדיף לנו לעשות את זה בחברת ביטוח מכמה סיבות:

ראשית, אנחנו לא כבולים לבנק אצלו אנחנו לוקחים את המשכנתא, אנחנו יכולים להחליט בעצמנו אצל איזו חברה לעשות את הפוליסה, בהתאם לתנאים שמתאימים לנו.

שנית, אנחנו יכולים לברור בין החברות השונות את זו שמציעה לנו את התנאים הטובים ביותר. ייתכן מאוד שאנחנו נשלם לחברת הביטוח הרבה פחות ממה שנשלם לבנק, ונקבל תנאי פוליסה דומים או טובים יותר.

שלוש, אם אנחנו מכירים ועובדים עם חברה מסוימת ומבוטחים אצלה, אנחנו יכולים לקשור את הביטוח החדש בביטוחים הישנים ובכך לקבל הנחות משמעותיות מבלי לפגוע בתנאי הפוליסה.

ארבע, יש לנו הרבה יותר גמישות בעבודה מול חברות ביטוח ולו מהעובדה הפשוטה, שיש יותר חברות בשוק, ולכן יכולת המיקוח שלנו היא גבוהה יותר מאשר מול הבנקים. זה יכול להיות מהותי בסכומים שכאלה ולכן, רצוי מאוד שניעזר באופציה זו.

עם הביקוש ההולך וגובר לדירות ובתים בשנים האחרונות, שוק המשכנתאות בארץ הפך לתחרותי במיוחד. יחד עם זאת, מספר הבנקים בישראל הוא מוגבל והדבר יוצר עומס רב על דלפקי המשכנתאות בסניפי הבנק השונים.

כאשר תפנו לבנק שלכם אל תשכחו שאינכם הלקוחות היחידים המבקשים משכנתא

רוכשי דירות רבים מגיעים ופוקדים את דלפקי המשכנתאות בסניפי הבנקים השונים. לרוב, כאשר תרצו לברר בעניין לקיחת משכנתא, תמצאו את נציג המשכנתאות בבנק אומר לכם שהוא לא פנוי ושעליכם לתאם פגישה מראש. גם כשתרצו לתאם פגישה כזו, כנראה שתמתינו בין שבוע לשלושה שבועות. לרוב, זה גם תלוי באיזה סוג עסקה מדובר מבחינת הבנק. הבנקים יעדיפו לקבל עסקאות בהן יינתנו משכנתאות חדשות, לכן פגישה לצורך זה בדרך כלל תתקיים לפני פגישה לצורך הגשת בקשה למיחזור משכנתא. במקרה השני, הבנק לא ימהר להיפגש עמכם ובדרך-כלל יערים קשיים על-ידי מתן תנאי מיחזור שאינם משתלמים ובכך ינסה לחמוק מלתת לכם שירות בנושא זה.
בנוסף לכל זה, אל תשכחו שכאשר אתם כבר לקוחות הבנק וכל פעילות העובר ושב (ואולי גם המשכנתא) מתנהלת באותו בנק, הבנק יראה בכם מעין לקוחות "שבויים" ויצא מתוך נקודת הנחה שאין לו כל צורך להטיב את התנאים שלכם, במיוחד כשמדובר בתנאי משכנתא שכבר לקחתם. כדאי גם להכיר בנושא של מחשבון משכנתא שיכול לסייע לכם בחישובים.

כאשר תפנו לבנק אחר, יתכן וישתדלו בשבילכם קצת יותר

הגשת בקשה למשכנתא בבנק שאינו הבנק לו אתם שייכים, תהיה לרוב מזמינה יותר ומהירות הפעולה תהיה רבה יותר, לכן כנראה שתקבלו בסוף שירות טוב. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שבנקאי משכנתאות נמדדים לפי ביצועים חדשים, כלומר, גיוס משכנתאות חדשות וגיוס לקוחות חדשים. בחלק מהבנקים תידרשו לפתוח חשבון עו"ש ולהתחייב לפעילות מסוימת שתהיה בו ומכאן שהבנק יראה בכם פוטנציאל מכירה רב עבורו, לכן הדבר יהווה סיבה טובה עבורו להשקיע בכם ולהטיב עמכם בכל הקשור בתנאים שתקבלו וכמובן בתנאי המשכנתא שתבקשו.

קיבלתם ריביות משכנתא טובות יותר בבנק אחר? חיזרו אל פקיד המשכנתאות בבנק שלכם והראו לו את ההצעה שקיבלתם

במידה וקיבלתם הצעה טובה יותר בבנק אחר – מהרו לחזור לפקיד הבנק שלכם ולבקש ממנו שישווה את התנאים שקיבלתם. שיטה זו עובדת פעמים רבות, כאשר ברצונכם למחזר משכנתא קיימת. לרוב, הבנק שלכם לא ממש יאהב את הרעיון של מיחזור המשכנתא, שהרי במצב כזה הבנק אמור לשפר לכם את תנאי המשכנתא ולפגוע ברווח שלו מכם. כשתגיעו עם הצעה למשכנתא מבנק אחר, עם תנאים טובים יותר ופקיד הבנק יראה שיש לכם כוונה להעביר את המשכנתא מאותו בנק לבנק אחר, ייתכן ותקבלו הצעה טובה יותר שתגרום לכם לשקול להישאר באותו בנק ולבצע את המיחזור בו.
במידה ומדובר במשכנתא חדשה למטרת רכישה, בקשו מבנקאי המשכנתאות בבנק שלכם להשוות את תנאי ההצעה שלו לתנאים שקיבלתם בבנק אחר. סביר להניח, שכת תקבלו ממנו הצעה טובה יותר.

עוד מידע תוכלו לקבל באתר של יועץ משכנתא

כיום, מרבית האנשים אשר מעוניינים לרכוש דירה לצורך מגורים או השקעה, יאלצו לפנות אל הבנקים השונים או אל גופים חוץ בנקאיים בכדי לבקש הלוואת משכנתא שתסייע להם לרכוש את הדירה. חשוב לדעת שמלבד התנאים הבסיסיים של כל משכנתא הגובלים בכמות ההון העצמי שיש להביא בדירה ראשונה שרוכשים אל מול דירה שניה ועוד, ישנם הבדלים מהותיים בין תנאי כל משכנתא כאשר מדובר ברכישת דירת יד 2 קיימת אל מול רכישת דירה חדשה.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה הניתנת מהבנקים השונים עבור קניית נכס. המשכנתא לרוב תהיה סכום משמעותי, עם אחוזי ריבית הנקבעים עליה בכל בנק אשר מעניק בו ועם תנאי החזר שונים. התנאי לקבלת משכנתא ברכישת דירה ראשונה היא הון עצמי של 30 אחוז שווי הנכס וכאשר מדובר בדירה שניה, הון עצמי של 50 אחוז. במידה ואין לכם הון עצמי ואתם בכל זאת רוצים לקבל משכנתא ולרכוש דירה, אלצו להיעזר גם בהלוואות משלימות אשר ישלימו לכם את ההון העצמי. בכדי לקבל את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם, חשוב שתבדקו היטב את הנושא של לקיחת משכנתא ומה מציע עבורכם כל בנק ורק לאחר בדיקה מדוקדקת וקפדנית, תבחרו את הבנק שממנו תיטלו הלוואת משכנתא.

מה ההבדל בין משכנתא על דירת יד שניה לבין משכנתא על דירה חדשה?

חשוב שתדעו שכאשר מדובר בתנאי מימון לגבי דירה חדשה אל מול דיר הקיימת, ישנו שוני מהותי. בעוד שהלוואת משכנתא עבור דירה קיימת היא הלוואה בגובה סכום קבוע מסוים אותו ניתן לדעת כבר מההתחלה בשל שווי הנכס, הלוואת משכנתא על דירה חשה היא הלוואה אשר שוויה לא ידוע מכיוון שמחיר הכנס עלול להשתנות בעקבות שינוי המפרט הבסיסי אותו מציע הקבלן על הנכס, עלויות עורך הדין של הקבלן וערוך הדין שייצג אותך אל מול הקבלן, עלויות של מדד התשומה אשר עולה בהתאם לנכס ולזמן ועוד. חשוב שתדעו שקבלת משכנתא על דירה חדשה הוא תהליך מורכב וקשה יותר מקבל משכנתא על דירה קיימת ולכן, חשוב שתחשבו היטב בטרם אתם בוחרים את הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, האם תוכל לעמוד בכל התנאים ובכל התהליך של קבלת המשכנתא עבור נכס החדש.

תכנון פיננסי מקדים יאפשר לנו לדעת איזה סכום משכנתא הבנק יאשר לנו וכמה באמת תעלה ההלוואה. בנוסף, יש להביא בחשבון הוצאות נלוות ולהכיר את המונחים החשובים

רכישת נכס נדל"ן להשקעה או מגורים מלווה בדרך כלל בנטילת משכנתא. מטרת המשכנתא היא להשלים את ההון העצמי הקיים ולאפשר את הרכישה בתנאים הטובים ביותר. יחד עם זאת, ההון העצמי מורכב מחסכונות, מענקים וסכומי כסף שונים שמגיעים מהמשפחה, בעוד המשכנתא היא פונקציה של התנהלות מול הבנק. משכנתא מתוכננת מאפשרת גם לרכוש את הנכס וגם למנוע פגיעה באיכות החיים בטווח הקצר והארוך.

שלב ראשון: הערכת עלות כוללת

כדי לדעת כמה משכנתא אתם יכולים לקחת תצטרכו בשלב הראשון להעריך את העלות הכוללת של הדירה. המחיר שנקבע בהסכם החוזי הוא נקודת הפתיחה, ואחריו יהיה צורך בחישוב הוצאות נוספות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ועוד.

כמו כן, כדאי להכניס לחישוב שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך. במידת הצורך יש להתחשב בעלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בשער הדולר והצמדת מחיר הדירה למדד. את העלות הכוללת של הדירה תדעו רק אם תבררו מול הבנק מה התשלומים החד-פעמיים שבהם תחויבו על שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות.

שלב שני: תכנון תקציב

בשלב השני תוכלו לתכנן את התקציב וגם לדעת איזה משכנתא הבנק יאשר לכם לקחת. באופן עקרוני, בנק ישראל לא מאפשר לבנקים לתת משכנתא של יותר מ-75% מערך הדירה. המשמעות היא שאם הדירה עולה מיליון ש"ח, תצטרכו הון עצמי של 250 אלף ש"ח לפחות על מנת לקבל הלוואת משכנתא. בנוסף, זכרו שכלכלי יותר להקטין את אחוז המימון כי הרגולציה מובילים לתמחור יקר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

ההחזרים החודשיים על משכנתא צריכים להיות עד שליש מההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה היא כל ההכנסה נטו שנותרת בידיכם, אחרי שתסיימו לשלם על מיסים, הלוואות, מזונות וכדומה. נסו לתכנן את המשכנתא במבט לעתיד ולהיערך לשינויים בתא המשפחתי.

שלב שלישי: אישור עקרוני ובחירת משכנתא

בשלב השלישי תצטרכו להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. התחילו את הפניה גם אם אין לכם את כל הפרטים על הנכס, כי הוא לא מחייב אתכם להרכב הלוואה מסוים. קבלת האישור העקרוני תאפשר לכם להמשיך בתהליך ולהגיע לסניפי הבנקים כדי להיפגש עם אנשי מקצוע. זו גם הזדמנות לשאול כמה עולה ביטוח משכנתא ולברר האם יש תנאים מיוחדים שבהם תצטרכו לעמוד על מנת לקבל את הכסף.

היכרות עם המונחים החשובים בעולם המשכנתאות תחסוך לכם כסף. ערכו סקר שוק וקחו בחשבון פיזור סיכונים, גמישות בביצוע שינויים בהלוואה וחשיפה לשינויים גלובליים. החליטו על השילוב שמתאים לכם ובצעו את ההתאמות הנדרשות.